Посередника з купівлі-продажу ділянок с/г призначення “Твоє коло” (Андрій Усенко і Денис Гончар) викрили у кабальних умовах договорів і нереалістичних обіцянках доходів на фоні маркетингових зусиль зі створення видимості зростання ринкових цін на землю.
Засновники “Твого кола” регулярно виступають в медіа із заявами про постійне очікування зростання цін на землю на 15-20% на рік, в той час, як реальне збільшення вартості ділянок з моменту запровадження ринку склало всього близько 5% річних.
Основний бізнес “Твого кола” (як ймовірно, і багатьох інших посередників такого штибу) полягає в перепродажу задешево куплених наділів за завищеними цінами недосвідченим інвесторам ще й з комісіями за обслуговування угод.
Серед претензій, які наводять аналітики – кабальні умови договорів, де було прописано нереалістичні і де-факто нікчемні з точки зору законодавства умови розірвання, згідно з якими угоду можна розірвати, попередивши компанію за 14 років”. “У разі порушення умов договору або бажання продати землю без згоди компанії, інвестор міг бути змушений сплатити штраф у розмірі 30% від вартості всієї землі плюс додаткові відсотки (наприклад, 24% від офіційної оренди).
Ціни на землю у “Твого кола” суттєво вище ринку. Автори одного із розборів на каналі “Останній капіталіст” порівнювали ціни на однакові ділянки в різних сервісах і виявили, що “Твоє коло” пропонує землю за ціною, яка може бути на 30-40% вищою, ніж в інших компаніях.
Наприклад, у Вінницькій області земля, яка на інших ресурсах коштувала 76 000 грн/га, через “Твоє коло” продавалася за 109 тис. грн/га. У Черкаській області зафіксовано випадки, коли інші посередники пропонували ділянки по 160–170 тис. грн, тоді як “Твоє коло” за ті ж об’єкти просило 201–202 тис. грн.
Окрім офіційної комісії (близько 8-12%), компанія може закладати свій інтерес у саму ціну землі, яку купує інвестор. Також компанія забирає 15% від суми зростання орендної плати та 15% від чистого прибутку при продажі ділянки. При цьому офіційна комісія, вважають оглядачі, є невиправданою, оскільки більшість послуг з “управління” є вигаданими: земля вже має орендарів, договори з якими діють роками, і участь посередника там не потрібна.
Замість рекламованих 20-25% річних, реальна дохідність у сприятливому сценарії після вирахування всіх податків, послуг нотаріусів та комісій компанії становить близько 11,5% у гривні. Раніше компанія ще й могла обіцяти гарантовану оренду (наприклад, не менше 14 тис. грн), хоча за чинними договорами з аграріями реальна виплата може бути значно меншою. Це викликало підозри у створенні штучних розрахунків або збитковості такої моделі для самої компанії.
Компанія укладає з власниками землі (селянами) договори доручення, виплачуючи їм певну суму авансом, що фактично позбавляє їх права продати землю будь-кому іншому. Існують десятки судових справ, де продавці намагаються анулювати ці доручення, оскільки вважають, що їм заплатили несправедливу (занижену) ціну, а компанія через суд стягує з них подвійні суми або “неотриману вигоду”.
Ризики REIT-фондів, де інвестор купує не конкретну ділянку, а частку в фонді, “зібраному” з численних ділянок по всій території України. Інвестори фондів не контролюють, яку саме землю купує фонд і за якими цінами. Є ризик, що фонд купує ділянки у афілійованих осіб за завищеними цінами. Крім того, офіційно задекларовані витрати на адміністрування фондів виглядають нереалістично малими для такого обсягу роботи, що може свідчити про приховування реальних витрат або доходів. Один з експертів прямо називає схему “пірамідою”, де виплати або показники можуть базуватися на залученні нових коштів, а не на реальній ефективності агробізнесу.