Согласно окончательной версии закона, в первые 2,5 года после открытия рынка земли, то есть с 1 июля 2021 года, можно будет покупать не более 100 га в одни руки, а затем — до 10 тыс. га, и только физическим лицам — гражданам Украины. Юрлицам позволят покупать землю с 2024 года.
Покупать украинскую землю иностранцам могут позволить только на всеукраинском референдуме, а отечественные банки смогут получать землю только в порядке обращения взыскания на участки как на предмет залога. Причем они должны быть отчуждены в торгах в течение двух лет со дня приобретения права собственности. Также закон запрещает продажу земли сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности.
Нынешняя модель земельных отношений, является основой конкурентоспособности аграрного сектора ведь доступная аренда позволяет не отвлекать инвестиционные ресурсы на выкуп земли, направляя их на новые технологии и технику. Аренда земли сформировала в Украине уникальную триаду землепользователей: личные хозяйства, фермеры и крупные агрохолдинги.
Последние заинтересованы в открытии рынка земли, поскольку сегодня они конкурируют с фермерами и единоличниками за право пользования им с помощью размера арендной ставки. У фермера средней руки уровень добавленной стоимости конечной продукции с гектара может достигать 600-800 долларов и, соответственно, он может заплатить за аренду 150-200 за га. У агрохолдинга товарный выпуск с гектара составляет в среднем 250 долларов.
В случае открытия рынка земли, в том числе официально для компаний в 2024 году, конкуренция между землепользователями будет происходить уже не по ставкам аренды, а по цене выкупа земли у первичных владельцев, и здесь ключевой фактор — объем и ставка привлеченных для выкупа кредитных ресурсов. Очевидно, что в этой гонке выигрывают именно крупные агрохолдинги, которые смогут привлекать внешние займы под 5-6% под залог земли.
Возвращаясь к вопросу формирования цены на землю, эксперты отмечают инвестиции в землю и ценообразование на нее в будущем станут четко коррелировать с оценкой рентного земельного дохода, так как земля — это ярко выраженный рентный актив.
На рентную модель ценообразования актива в виде земли влияют два базовых фактора: альтернативная доходность (как правило, это либо банковский депозит, или ставка по государственным ценным бумагам) и мультипликатор рентного дохода (аренды) на определенное количество лет. В развитых странах период расчета мультипликатора составляет до 20 лет.
Средняя ставка аренды земли в Украине колеблется в диапазоне 1700-2000 гривен за га, то есть стартует от 60 долларов. В прогнозах Кабмина на 2024 фигурирует показатель в 4000 гривен, что с учетом девальвации может составить в два раза больше.
По методу альтернативной ренты получаем ориентировочную стоимость земли в диапазоне 600 долларов (на старте рынке) – 1300 (в 2024). По методу капитализации ренты и ценового мультипликатора: 900 долларов на старте и 1900 долларов в 2024-м на этапе зрелого рынка. В любом случае речь не идет о суммах, которые называют некоторые эксперты, измеряя цену на наш чернозем десятками тысяч долларов.
К моменту полного открытия рынка земли цена на пашню будет дисконтироваться за счет рисков серых схем и определяться, исходя из метода капитализации арендной платы, который максимально подходит фермерам и агрохолдингам.
После 2024-го, с приходом крупных инвесторов, тех кто захочет купить около 100 тыс. на 10 структур, доминировать будет метод альтернативной ренты.